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Loi Alur : de nombreuses nouveautés dans l’immobilier

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Que vous soyez propriétaire ou locataire, vous êtes concerné par la dernière Loi Alur sur le logement. Le point sur les principales dispositions du texte.

La loi pour l’Accès au logement et à un urbanisme rénové (Alur) a été publiée au Journal Officiel le 26 mars 2014. Ce texte volumineux (177 articles) se veut « ambitieux et volontaire » avec en ligne de mire la volonté d'inverser « la spirale infernale et délétère » de la hausse en France du coût du logement, pour reprendre les mots de son auteur, l’ex-ministre du Logement Cécile Duflot. De fait, il introduit de nombreuses modifications pour les locataires et les propriétaires. Si la plupart des dispositions attendent des décrets d’application, certaines sont d’ores et déjà entrées en vigueur.

Des locataires mieux protégés

Les frais d’agence vont baisser pour les locataires. Dorénavant, ils s’acquitteront uniquement des frais liés à la rédaction du bail, à l'état des lieux ainsi que ceux occasionnés par les visites de logements et par la constitution du dossier de location. Un décret va plafonner le montant à payer. La loi Alur va limiter (également via un décret) le nombre de pièces justificatives que le propriétaire pourra demander. Propriétaires et locataires vont devoir signer un contrat de bail type, dont le formulaire sera bientôt déterminé par décret.

Le locataire pourra demander à être indemnisé par son propriétaire bailleur si ce dernier réalise des travaux d’une durée supérieure à 21 jours. Les sanctions pour congés frauduleux (par exemple, lorsque le propriétaire donne congé au locataire pour pouvoir vivre à nouveau dans son logement et qu’il remet, en réalité, son bien en location) sont portées à 6.000 euros d’amende pour une personne physique et à 30.000 euros pour une personne morale (entreprises privées, bailleurs sociaux…). Si l’état des lieux de sortie n’indique pas de problème majeur, le propriétaire devra rendre la caution du locataire dans un délai maximum d’un mois (contre trois mois aujourd’hui).

En cas de départ anticipé du locataire, le préavis sera réduit à un mois pour les logements vides situés en zone tendue (agglomérations de plus de 50.000 habitants où il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements) contre trois mois actuellement. Toujours dans les zones tendues, les loyers ne pourront pas dépasser 20% du loyer médian appliqué dans le quartier. Ces deux mesures sont soumises à la publication d’un décret.

Des propriétaires plus sécurisés

A défaut de remise de l’attestation obligatoire d’assurance habitation multirisques  (MRH), le propriétaire bailleur pourra mettre en demeure son locataire, souscrire une MRH à son compte après un délai d’un mois à compter de la mise en demeure et en répercuter le coût sur le montant du loyer.

Par ailleurs, la loi Alur instaure une garantie universelle des loyers (Gul) contre les impayés. Attendue au 1er janvier 2016, elle sera applicable à tous les logements du parc privé et non cumulable avec une caution. Non obligatoire et gratuite, elle pourra remplacer la garantie des risques locatifs (GRL), mais ne couvrira pas plus de 18 mois de loyers impayés (hors franchise d’un mois minimum).

La loi Alur prévoit de mettre en place un « fonds travaux » pour les copropriétés de plus de 10 lots. La rémunération des syndics de copropriété sera déterminée de manière forfaitaire. Un décret fixera les prestations particulières et complémentaires qui pourront être facturées en supplément. Ces prestataires devront inscrire la copropriété au registre d’immatriculation des copropriétés entre le 31 décembre 2016 et la fin de l’année 2018 au plus tard. Ils devront également établir un budget prévisionnel annuel et ouvrir des comptes bancaires séparés pour chaque copropriété gérée de plus de 15 lots.