Retrouvez vos dernières infos assurance et banque

La résiliation du bail par le locataire

actu-resiliation-bail

Le bail d'habitation est beaucoup plus contraignant pour le propriétaire que pour le locataire, du moins pour les locations de la résidence principale.

Alors que le propriétaire ne peut donner congé que dans certains cas bien précis et seulement à l'échéance du bail, le locataire peut quitter le logement quand bon lui semble, sans avoir à motiver sa décision.

Le délai de préavis

La seule contrainte imposée au locataire est le respect d'un délai de préavis de trois mois, jour pour jour, à compter de la date de réception de la lettre recommandée au bailleur. Naturellement, rien ne l'empêche de quitter les lieux avant le terme prévu, mais les loyers devront être payés jusqu'au dernier jour. Et il ne peut plus changer d'avis, sans l'accord du bailleur.

Le préavis réduit

La loi a prévu toutefois plusieurs cas de préavis réduit à un mois, notamment pour des raisons professionnelles : mutation, licenciement, rupture conventionnelle, non renouvellement de CDD, entrée dans la vie active à l'occasion d'un premier emploi et déménagement de l'entreprise.

Bénéficient également du droit à préavis réduit :

  • les salariés qui, après avoir perdu leur emploi, en retrouvent un nouveau,
  • les titulaires du RSA,
  • les plus de 60 ans dont l'état de santé impose un déménagement rapide.

La loi Alur de mars 2014 a enfin étendu ce préavis réduit dans les zones Duflot d'encadrement des loyers, aux titulaires de l'allocation aux adultes handicapés et aux locataires malades qui ont besoin de déménager rapidement, sans condition d'âge.

Précision importante : ces conditions peuvent être remplies soit par le locataire, soit par son conjoint marié ou pacsé.

Droit de visite

Pour permettre au bailleur de trouver un successeur, le locataire doit laisser le libre accès à son logement pendant toute la durée du préavis, à raison de deux heures au plus par jour, hors dimanche et jours fériés. Mais le bailleur ne peut pas faire visiter les lieux sans l'accord du locataire.

Dépôt de garantie

Le bailleur doit restituer le dépôt de garantie, versé par le locataire à l'entrée dans les lieux, dans le délai d'un mois après la remise des clefs. Faute de quoi, il devra s'acquitter d'une pénalité de 10% du loyer hors charges par mois de retard.

Frais de remise en état

C'est d'ailleurs souvent à ce niveau que naissent les différends entre le locataire et le propriétaire. En comparant l'état des lieux d'entrée et celui de sortie, celui-ci peut en effet prélever sur le dépôt de garantie les frais de remise en état du logement (avec justificatifs des travaux) si le locataire n'a pas rempli ses obligations en matière d'entretien.

En principe, le locataire n'a pas à supporter les effets de la vétusté mais seulement les dégradations (moquette tâchée, trous dans les murs, etc.). Ce qui peut poser quelques problèmes d'interprétation...

Mieux vaut donc, si vous êtes locataire, souscrire à une solide assurance habitation, mais également assurer vous-même le nettoyage des sols et des murs pour éviter tout litige...

Eric Roig