Investir dans l’immobilier locatif ancien permet de faire des économies d’impôts. Car les bailleurs pourront profiter du mécanisme du déficit foncier. Il offre un avantage fiscal très intéressant, d’autant qu’il n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000€/an.

Pour en profiter, il faut être imposé au régime du foncier réel et engager des travaux importants dans le logement, puis le louer nu une fois qu’il sera rénové.

Chaque année, les loyers encaissés sont considérés comme des revenus fonciers et taxés avec les autres revenus (salaires, honoraires, pensions de retraite,…), puis soumis en plus aux prélèvements sociaux de 17,2%.

Mais avant cette imposition, le bailleur a le droit de déduire une partie des frais qui pèsent sur son bien locatif et qui ne sont pas récupérables sur le locataire. Il s’agit des intérêts d’emprunt, si l’achat a été réalisé à crédit, des frais d’assurance, des charges de copropriété, de la taxe foncière, des honoraires d’agence et….des travaux. Attention, seuls certains d’entre eux sont déductibles au titre du mécanisme du déficit foncier. Il s’agit des dépenses engagées pour la réparation (remplacement de plomberie percée,…), l’entretien (changement de VMC,…) et l’amélioration (pose de double vitrage, réfection du chauffage,…) du logement. Les chantiers d’agrandissement (annexion des combles,…) ou de transformation (suppression d’une cloison,…) ne peuvent pas être déduits des revenus fonciers.

L’année où des travaux importants sont réalisés dans le logement, le montant total des charges déductibles va dépasser celui des loyers encaissés. Un déficit foncier va donc se créer. Le bailleur pourra imputer son montant sur ses autres revenus fonciers. Il paiera ainsi moins d’impôt sur le revenu (puisqu’ils ne seront pas intégré à sa base taxable), mais surtout fera une économie de prélèvements sociaux.

Si le montant des revenus fonciers qu’il encaisse n’est pas suffisant pour absorber tout le déficit, ce dernier est alors imputable (hors intérêts d’emprunt) l’année des travaux sur les autres revenus, dans la limite de 10 700€. Ensuite, le reliquat éventuel est reportable sur les revenus fonciers des dix années qui suivent. Attention, lorsque le déficit foncier a permis de diminuer le revenu global, le bien locatif doit être loué au moins jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l’imputation. 

Pour inciter les propriétaires à rénover énergétiquement leurs logements, les pouvoirs publics ont mis en place un « super déficit foncier ». Les bailleurs qui vont réaliser des travaux éligibles (liste dans le décret n°2023-297 du 21/04/2023) en 2023, 2024 et 2025, pourront profiter d’un doublement de plafond. A condition que le logement affiche une étiquette énergétique au moins de D après les travaux, le seuil d’imputation sur le revenu global passera à 21 400€.

Source : Agefi ;  Crédits Photo : GettyImages

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