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Réduisez vos impôts en investissant dans l’ancien à rénover !

Investir dans l’immobilier à rénover permet d’acquérir un patrimoine de qualité et d’abaisser sensiblement le montant de son impôt sur le revenu.

Vous voulez réaliser un investissement locatif dans l’ancien avec travaux ? Vous avez le choix entre trois pistes : l’ancien à rénover « classique » qui vous permet de générer un déficit foncier en partie déductible de votre revenu imposable et deux dispositifs ouvrant droit à des avantages spécifiques : les régimes Malraux et monuments historiques (MH).

La création d’un déficit foncier : la solution la plus facile à mettre en place

Vous achetez un logement ancien grâce à un prêt immobilier, et vous devez réaliser de plus d’importants travaux de rénovation (remplacement des fenêtres, création d’une salle de bain, réfection de l’électricité, etc.). Ces dépenses de rénovation viennent s’imputer sur les loyers puis, dans la limite de 10 700 €, sur le revenu global de l’année où les travaux sont réalisés. Si un déficit subsiste encore, vous pouvez le déduire des loyers des 10 années suivantes.

Attention, le bien doit être laissé en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l’imputation.

Le piège à éviter : ne sous-évaluez pas le montant des travaux. On estime qu’une rénovation revient, en moyenne, à 800 €/m².

Le régime Malraux : dans certains secteurs uniquement

Pour bénéficier du régime Malraux, vous ne pouvez pas investir n’importe où : le logement doit être situé dans un immeuble à rénover d’un secteur sauvegardé ou d’une zone de protection du patrimoine architectural et urbain (ZPPAUP). Vous pouvez alors déduire de vos impôts, pendant trois ans, 22 % ou 30 % du montant des travaux (dans les parties privatives et communes) dans la limite annuelle de 100 000  €. Depuis le 1er janvier 2013 cet avantage n’est plus pris en compte dans le plafonnement global des niches fiscales. Attention, une fois rénové le bien doit être donné en location pendant neuf ans.

Le piège à éviter : ne surpayez pas le bien. Un différentiel de prix de 10 % entre l’opération Malraux et du neuf de standing sur le même secteur est acceptable : mais pas au-delà !

Le régime monuments historiques (MH) : le plus attractif fiscalement

En investissant dans un immeuble classé monument historique ou inscrit à l’inventaire supplémentaire, vous pouvez déduire des loyers perçus puis de votre revenu global, la totalité des dépenses de rénovation. Un avantage fiscal qui est, lui aussi, exclu du plafond global des avantages fiscaux. Attention, vous devez conserver le bien pendant 15 ans au moins.

Le piège à éviter : n’investissez pas dans une zone dépourvue de demande locative. Méfiance, donc, si on vous propose d’investir dans un château, certes classé, mais situé en rase campagne.

Valérie Valin-Stein (Le Particulier)