Tous les types de travaux ne sont pas imputables sur les revenus fonciers

Les Français aiment la pierre. Et dans notre pays, les investisseurs ont toujours fait la part belle à l’immobilier. A juste titre... Encore faut-il bien maîtriser les arcanes de la fiscalité, notamment en matière de travaux déductibles.

Principe de déduction

Le principe est simple : les propriétaires-bailleurs peuvent déduire de leurs revenus fonciers le coût des travaux d'entretien et de réparation ainsi que certains travaux d'amélioration réalisés sur le bien concerné.

Un principe qui mérite toutefois quelques précisions, l'administration fiscale ayant une conception plutôt subtile de ces distinctions. 

Imposition à la valeur réelle

Le principe est simple : la valeur réelle des avantages en nature est ajoutée à la rémunération de l'intéressé et imposable en tant que complément de salaire. C'est notamment le cas pour tous les dirigeants de sociétés soumis au régime fiscal des salariés. Exception faite des dirigeants, la législation prévoit toutefois plusieurs cas possibles d'imposition forfaitaire des avantages en nature consentis aux salariés.

Travaux d'entretien et de réparation

Il s'agit ici des travaux qui visent à maintenir le bien en bon état, sans que soit modifiée la consistance générale du bien. Ces dépenses sont déductibles à condition qu'elles soient légalement (ou contractuellement) à la charge du bailleur et ne fassent donc pas partie des « réparations locatives » à la charge de l'occupant.

Dans le cas contraire, elles restent toutefois imputables sur le revenu foncier si elles sont engagées en vue de la location du bien ou si elles sont rendues nécessaires par sa vétusté. Mieux vaut donc attendre que le bien soit vide pour refaire les peintures et remplacer la moquette... 

Travaux d'amélioration

Comme leur nom l'indique, les travaux d'amélioration ne maintiennent pas en l'état « l'existant », comme la catégorie précédente, mais apportent, par définition, un "plus" au bien concerné, par exemple dans le sens d'une modernisation ou de l'adjonction d'un nouvel équipement. Exemple classique : le remplacement de la chaudière est une dépense d'entretien et de réparation, l'ajout d'un système de régulation une dépense d'amélioration.

Ces travaux d'amélioration sont déductibles des revenus fonciers uniquement quand ils concernent un logement (bénéficiant ou non d'une assurance habitation) ou quand ils visent à faciliter l'accès aux handicapés dans les autres types de locaux (bureaux, commerces, etc.). 

Travaux de construction et d'agrandissement

En revanche, les bailleurs doivent savoir que les travaux qui visent à reconstruire ou agrandir le bien en question ne sont pas déductibles. Y compris d'ailleurs les dépenses d'amélioration ou d'équipements qui y sont liées. Exemples : restructuration totale d'un appartement, aménagement des combles, transformation d'un local professionnel en logement, etc. En revanche, la restructuration partielle d'un appartement, comme par exemple sa division en deux logements, est imputable sur le revenu foncier.

Les travaux de construction et d'agrandissement sont en quelque sorte traités comme des investissements puisqu'ils modifient la consistance du local et aboutissent à accroître la valeur du bien et l'actif immobilier du propriétaire.

Mais ces dépenses ne sont pas perdues fiscalement. Si elle ne sont pas imputées sur le revenu foncier, elles sont prises généralement en compte au moment de la revente et viennent augmenter le prix de revient du bien pour le calcul de la plus-value immobilière imposable.

Ces distinctions étant parfois subtiles, mieux vaut interroger au préalable l'administration fiscale en cas d'hésitation sur la nature déductible ou non des travaux envisagés.