Nos conseils pour votre achat immobilier

La guide de l'achat immobilier

Quel 1er conseil donner à ceux qui souhaitent devenir propriétaires ?

Commencez par épargner pour vous constituer un apport personnel et éviter d’avoir à emprunter un montant trop élevé. Cette capacité à épargner montre aussi à votre banquier que vous pourrez demain, absorber les charges d’un emprunt dans votre budget.
Pensez également à réduire, dans la mesure du possible, votre endettement en remboursant vos crédits à la consommation.

Quel budget consacrer à cette acquisition ?

Même si c’est un coup de coeur ne vous précipitez pas sur un bien sans avoir une idée précise de votre capacité d’emprunt. En théorie votre endettement ne devrait pas être supérieur à 33 % de vos revenus, sachant qu’il faut inclure tous vos crédits (d’où l’intérêt de les avoir soldés avant). Ce pourcentage est une base mais qui pourra être adaptée selon vos revenus, car votre banque s'appuiera également sur votre montant du ''reste à vivre'' mensuel (soit après déduction de toutes vos charges).

À partir de ce ratio, calculez le montant maximum que vous pouvez consacrer à votre projet :

• divisez vos revenus annuels par 3,
• puis par le nombre d’années de votre prêt (exemple 15 ans),
• ajoutez votre apport personnel,
• vous obtenez votre enveloppe globale.

C’est le montant maximum approximatif du bien que vous pouvez acquérir. Vous devez toujours avoir ce chiffre en tête pour ne pas vous engager sur des projets hors budget.

Une fois qu’on a trouvé le bien, comment optimiser le financement ?

Choisissez le bon prêt, pensez aux prêts « aidés » qui permettent d’augmenter votre enveloppe globale ou de réduire le coût de l’emprunt : prêt 1% employeur, prêt épargne logement, prêt à taux zéro PTZ+... Un prêt familial peut aussi vous aider à boucler votre budget.

Si vous êtes déjà propriétaire et que l’achat de votre nouveau bien a lieu avant la vente de l’ancien, optez alors pour un crédit relais : une avance de votre banque sur la vente de votre logement actuel.

Gardez un peu d’épargne pour vos travaux ou l’aménagement de la maison : inutile de vous surendetter avec des crédits renouvelables qui ne seraient pas adaptés à la situation.

Quelles sont les options à privilégier dans le cadre du prêt immobilier ?

Choisissez une offre avec « modulation des échéances ». Elle vous donne la possibilité d’augmenter votre capacité de remboursement quand vos revenus augmentent et donc de réduire la durée de remboursement de votre prêt immobilier. À l’inverse, en cas d’accident de parcours, vous pourrez réduire vos remboursements.

Enfin, pour optimiser votre financement immobilier, renseignez-vous sur la technique du « lissage ». Elle permet d’éviter les mensualités trop élevées du départ et de prévoir des échéances constantes sur toute la durée de remboursement.

Quels sont les points sur lesquels il faut être vigilant ?

Attention au taux : aujourd’hui, mieux vaut privilégier un taux fixe plutôt qu’un taux révisable puisque les taux n’ont jamais été aussi bas.
Soyez également prudent sur le choix de l’assurance emprunteur : examinez les garanties et les risques couverts, le taux constant ou progressif, le coût sur toute la durée du prêt...
Tenez compte de votre âge, de votre état de santé, de votre métier, de la durée du prêt et de son objet (résidence principale, investissement locatif...). Il est indispensable de maîtriser les paramètres de l’assurance pour éviter les mauvaises surprises. C’est une question de prévoyance vis-à-vis de votre famille.

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