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Comment s’applique le contrat Dommages-ouvrage

Vous êtes propriétaire d’un ouvrage de construction couvert par un contrat Dommages-ouvrage qui subit un désordre. Retrouvez ci-dessous le périmètre d’application de ce contrat et les étapes de gestion d’un sinistre.

Le contrat Dommages-ouvrage est une assurance obligatoire qui couvre des ouvrages de construction, neufs ou de réhabilitation, pendant une durée de 10 ans à compter de la réception de ceux-ci.

La réception est l’acte qui officialise la fin des travaux et qui marque le point de départ des garanties du contrat. Elle peut être assortie de réserves, c’est-à-dire de désordres ou de non-finition constatés et qui sont à reprendre par le constructeur.

La mise en jeu de la garantie obligatoire Dommages-ouvrage nécessite que les désordres déclarés, survenus dans les 10 ans, soient d’une gravité telle que la solidité ou la destination de l’ouvrage est compromise. Elle intervient alors en réparation rapide du coût des réparations et ce, sans recherche de responsabilités. Il s’agit de désordres dits de nature décennale (article 1792 du Code Civil).

Avant réception

La garantie obligatoire peut être sollicitée pour des dommages à caractère décennal survenus en cours de chantier si les conditions suivantes sont réunies :

  • Une mise en demeure a été adressée en première année par le bénéficiaire des garanties (ou son mandant) à l’entreprise titulaire du lot (justificatif à joindre) d’intervenir en réparation de ces dommages et que cette mise en demeure soit restée infructueuse après un délai d’au moins 90 jours.
  • Résiliation du contrat de louage d’ouvrage qui vous lie à ce constructeur si celui-ci n’intervient pas.

Par ailleurs, la cessation d’activité ou la liquidation judiciaire de l’entreprise vaut de fait résiliation du contrat de louage d’ouvrage et vous dispense donc d’entreprendre ces démarches.

Exemple

En cours de chantier, il est constaté des infiltrations dans les parties habitables d’une maison provenant de la toiture.
Il convient alors de mettre en demeure l’entreprise titulaire du lot toiture/couverture. Si celle-ci n’intervient pas, il faut alors résilier le contrat de louage d’ouvrage afin de pouvoir solliciter l’assureur Dommages-ouvrage.

La garantie de parfait achèvement

Le constructeur a une obligation contractuelle d’intervenir pour tous les dommages réservés à la réception et pour ceux survenus pendant la première année.

La garantie obligatoire Dommages-ouvrage ne s’appliquera durant cette période que si les conditions suivantes sont réunies :

  • Les dommages sont de nature décennale.
  • Une mise en demeure a été adressée en première année par le bénéficiaire des garanties (ou son mandant) à l’entreprise titulaire du lot (justificatif à joindre) d’intervenir en réparation de ces dommages et que cette mise en demeure soit restée infructueuse après un délai d’au moins 90 jours.

Exemples

  1. Il a été indiqué au procès-verbal de réception la réserve suivante : peinture qui s’écaille dans l’entrée. Ce désordre n’est pas de nature décennale puisqu’il ne porte pas atteinte à la solidité ni à la destination de l’ouvrage. En revanche il doit être repris par le constructeur dans le cadre de sa garantie de parfait achèvement.
  2. Il a été indiqué au procès-verbal de réception du 01/01/2020 la réserve suivante : fissure infiltrante sur façade nord de la maison. Par ailleurs, il est constaté le 15/04/2020 une nouvelle fissure infiltrante sur la façade sud.
    Afin de pouvoir solliciter l’assureur Dommages-ouvrage, il convient en amont de mettre en demeure l’entreprise de gros œuvre et de ravalement avant le 01/01/2021. A défaut d’intervention en réparation de ces entreprises, il sera possible de procéder à une déclaration de sinistre accompagnée de la copie des courriers de mises en demeure. 

La garantie de bon fonctionnement 

Il s’agit d’une garantie facultative qui couvre pendant deux ans, uniquement les vices cachés affectant des éléments d’équipement dissociables.
Il faut entendre par élément d’équipement dissociable, un élément destiné à fonctionner et dont la dépose, le démontage ou le remplacement peut s’effectuer sans détérioration de l’ouvrage (par exemple une canalisation apparente, une VMC, un interphone, un ballon d’eau chaude, etc.).

En première année, le contrat ne s’applique que si une mise en demeure restée infructueuse a bien été faite à l’entreprise titulaire du lot.

Elle peut être assortie d’une franchise qui sera opposable au bénéficiaire de l’indemnité.

Attention : La survenance ET la déclaration du dommage à l’assurance doivent intervenir dans les deux ans à compter de la réception de l’ouvrage.

Exemple

Un immeuble d’habitation a été réceptionné le 01/01/2019. Il est constaté le 01/07/2020, soit en deuxième année, un dysfonctionnement de l’interphone de l’appartement X.
S’agissant d’un élément d’équipement, ce désordre peut relever de la garantie de bon fonctionnement si elle a été souscrite. La déclaration de sinistre doit régularisée avant le 01/01/2021.
Le coût des réparations est évalué à 150 €. Si une franchise est prévue au contrat, et que celle-ci est supérieure au coût des réparations, alors l’assureur n’interviendra pas en indemnisation.

Les autres garanties facultatives

La garantie des existants

Cette garantie prend en charge la réparation d’un dommage matériel affectant les parties existantes avant la réalisation des travaux neufs si celles-ci sont endommagées par un sinistre dont l’origine provient de l’ouvrage assuré par le contrat.

Il faut entendre par existants les parties anciennes d’une construction sur, sous ou dans laquelle sont exécutés les travaux neufs.

Cette garantie est valable pendant 10 ans à compter de la réception. Elle peut être assortie d’une franchise qui sera opposable au bénéficiaire de l’indemnité.

Exemple

Le contrat couvre des travaux de réhabilitation consistant en la réfection totale de la toiture d’une maison. Les travaux ont été réceptionnés le 01/01/2015.
Il nous est déclaré en date du 15/03/2020, des infiltrations par toiture affectant la chambre parentale du 1er étage.

Le rapport rendu par l’expert nous confirme que le dommage trouve son origine dans les travaux neufs de la toiture et ont provoqué des infiltrations et des moisissures dans la chambre.

Les travaux de réparation de la toiture seront pris en charge au titre de la garantie obligatoire Dommages-ouvrage.

Les travaux de réparation des embellissements existants seront quant à eux pris en charge au titre de la garantie des immatériels (déduction faite de la franchise).

La garantie des immatériels 

Cette garantie prend en charge les dommages immatériels consécutifs aux dommages matériels garantis par le contrat.

Le dommage immatériel est défini comme tout préjudice pécuniaire résultant de la privation de jouissance d’un droit, de l’interruption d’un service rendu par un bien ou de la perte d’un bénéfice. (Article 1.3 des Conditions Générales du contrat Dommages-ouvrage AXA).

Cette garantie est valable pendant 10 ans à compter de la réception. Elle peut être assortie d’une franchise qui sera opposable au bénéficiaire de l’indemnité.

Exemple

1. Le contrat couvre la construction neuve d’un immeuble d’habitation réceptionné le 01/01/2017.

Le 22/06/2020 il nous est déclaré des fissures désaffleurantes affectant le carrelage de la cuisine et du salon de M. X.
Les investigations menées par l’expert nous confirment que le désordre est de nature décennale, compromettant ainsi la destination de l’ouvrage dans la mesure où le logement n’est pas habitable en l’état.
Les travaux de réparations nécessitent deux semaines d’intervention pendant lesquelles le propriétaire doit être relogé.

Ces frais de relogement seront pris en charge au titre de la garantie des dommages immatériels si celle-ci est prévue au contrat (déduction faite de la franchise).

 

2. Le contrat couvre la construction neuve d’un restaurant réceptionné le 01/01/2018. Il nous est déclaré le 10/03/2020 un incendie ayant pour origine une défaillance de l’installation électrique. Ce dommage a engendré la fermeture temporaire du restaurant le temps de la réalisation des travaux de réparation.
La perte d’exploitation consécutive au dommage garanti par le contrat pourra être prise en charge au titre de la garantie des dommages immatériels (déduction faite de la franchise).

Etapes de gestion d’un sinistre Dommages-ouvrage

La déclaration de sinistre

Dans le cadre de l’assurance Dommages-ouvrage, l’assuré bénéficiaire des garanties n’est pas nécessairement le souscripteur. C’est le cas notamment lorsque l’ouvrage a été revendu après achèvement.

La déclaration de sinistre, rédigée par le bénéficiaire des garanties (ou son mandant) doit comprendre les éléments suivants pour être considérée constituée :

  • Numéro de contrat
  •  Date de réception de l’ouvrage
  • Date d’apparition des dommages ainsi que leur description et leur localisation
  • Adresse de la construction endommagée
  • Propriétaire de la construction

Si la déclaration n’est pas réputée constituée, l’assureur dispose d’un délai de dix jours à compter de la réception de la déclaration de sinistre pour lui réclamer les éléments manquants.

Les délais légaux d’instruction commenceront à courir du jour où la déclaration de sinistre sera dite constituée (date à laquelle l’assureur aura reçu l’ensemble des éléments).

Le dispositif de l’arrêté

Ce dispositif permet à l’assureur de notifier sa position dans les 15 jours à compter de la réception de la déclaration sans recourir à une expertise :

  • Il peut notifier un refus de garantie s’il estime que la mise en jeu des garanties est manifestement injustifiée (par exemple, déclaration de sinistre en première année sans apporter la preuve d’une mise en demeure).
  • Il peut proposer directement une indemnité à l’assuré dans l’hypothèse où la garantie du contrat est acquise et que l’enjeu du dommage est inférieur à 1800 €.

La mission d’expert

Pour les autres cas, l’assureur missionne un expert agréé à la Convention de Règlement de l’Assurance Construction (CRAC). Cet expert intervient pour compte commun des différentes parties et représentera donc, tant les intérêts du bénéficiaire des garanties et de son assureur Dommages-ouvrage que ceux des entreprises intervenues sur le chantier.

L’expert informe toutes les parties susceptibles d’être concernées par le sinistre de la date d’expertise. Celle-ci peut être réalisée sur place ou en télé-expertise (téléphone et/ou visioconférence) selon la nature du dommage.

Le rapport préliminaire (J+60)

L’assureur dispose d’un délai légal de 60 jours à compter de la réception de la déclaration pour notifier sa position sur la garantie au bénéficiaire sur la base du rapport de l’expert.

Cette position peut également être adressée par l’expert lui-même dans le cadre de la délégation octroyée par AXA.

En cas de garantie, une indemnité peut être proposée à ce stade.
Cependant, des investigations complémentaires sont parfois nécessaires afin de déterminer les travaux de réparation à effectuer.

 Le rapport définitif (J+90)

L’assureur dispose d’un délai de 90 jours à compter de la déclaration pour proposer une indemnité sur la base du rapport définitif de l’expert qui précise la nature des travaux à entreprendre. Ce délai peut-être prolonger jusqu’à 225 jours. 

Comment s’applique le contrat Dommages-ouvrage