Défiscalisation immobilière

Nos conseils - Défiscalisation immobilière

En matière d’investissement immobilier, acheter un bien pour le mettre en location est généralement profitable fiscalement. Dans le neuf toujours, dans l’ancien quand il y a de gros travaux de rénovation à faire. L’investissement immobilier a cet autre avantage que vous pouvez le réaliser en ayant recours à un emprunt. Vous empruntez pour vous constituer un patrimoine, vous bénéficiez d’avantages fiscaux et, en plus, vos charges financières (les intérêts et les frais liés à votre emprunt) sont déductibles des loyers générés. Il existe 4 dispositifs avantageux.

1. Le dispositif Pinel

Vous achetez un logement neuf pour le mettre en location pendant 6, 9 ou 12 ans, moyennant une réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21%.

Vous pouvez le faire dans la limite de 300 000 euros, soit une réduction maximale de 6 000 euros par an pendant 6 ou 9 ans et de 3 000 euros pendant les trois dernières années. Vous pouvez désormais louer à vos ascendants ou descendants.

La réduction d’impôt est prise en compte dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 euros. 

2. Le dispositif Censi-Bouvard

Ici, vous achetez de l’immobilier neuf, mais « géré ». En clair, vous investissez dans des logements avec services soit pour les étudiants (résidences étudiantes), soit pour les vacanciers (résidence de tourisme), soit pour les personnes âgées (résidences seniors) et/ou dépendantes (Ephad).
 
En plus de choisir le bon logement, il va falloir choisir le bon gestionnaire, celui qui va faire tourner correctement l’affaire et vous verser un loyer tous les mois.
 
Avec ce type d’investissement, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt égale à 11% de votre investissement dans la limite de 300 000 euros, pendant 9 ans, soit 3 667 euros au maximum par an.
 
La réduction d’impôt est prise en compte dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 euros.

3. Le dispositif Malraux

Vous achetez dans du bel ancien à rénover, souvent de centre-ville, et situé en zone sauvegardée ou protégée. La réduction d’impôt de 22% ou 30% (selon la zone) s’applique sur le montant des travaux dans la limite annuelle de 100 000 euros, soit 22 000 ou 30 000 euros de réduction d’impôt maximale par an.

Les travaux peuvent être étalés sur plusieurs années, généralement deux ans (possible jusqu’à quatre ans) et ouvrir droit, chaque année, à la réduction d’impôt. Le ticket d’entrée est en général de l’ordre de 300 000 euros. A conseiller aux personnes qui ont déjà consommé leur plafond de 10 000 euros pour les niches fiscales, puisque le dispositif Malraux est « hors plafonnement global des niches fiscales ».

4. Le « déficit foncier »

Vous êtes en situation de « déficit foncier » si vos charges annuelles de propriété (travaux, intérêts d’emprunt) sont supérieures à vos revenus locatifs. Ce solde est imputable en deux étapes.

  • On déduit d’abord les intérêts d’emprunt des revenus fonciers, le solde intermédiaire obtenu est uniquement déductible des revenus fonciers et imputable sur les 10 années suivantes.
  • Dans un deuxième temps, on retranche l’intégralité des autres charges de travaux, le nouveau solde étant déductible du revenu global imposable de l’année-même jusqu’à 10 700 euros et imputable dans les mêmes limites annuelles pour les 10 années suivantes, à condition que le bien soit mis en location de manière effective et permanente au moins pendant 3 ans. Sinon, le solde n’est déductible que du revenu foncier. 
  • Il y a néanmoins une exception au plafond des 10 700 euros qui devient 15 300 euros pour les investissements réalisés sous le dispositif Périssol.

    C’est un système intéressant si vous achetez dans l’ancien à rénover. Néanmoins, pour avoir accès à cet avantage, il faut opter pour le régime « réel » d’imposition pour les revenus fonciers donc il s’agit de bien déterminer si au final ce régime est concrètement plus intéressant pour vous.

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    Rédigé par Lucile Perlemuter