Contestation des charges de copropriété

Chaque copropriétaire doit participer aux charges relatives à la copropriété.
Quand celles-ci paraissent injustifiées, il est dans certains cas possible de les contester.

Mettre en cause la répartition des charges

Deux règles incontournables définissent la participation aux charges de chaque copropriétaire.

  • Tous les copropriétaires doivent participer à la conservation, l’entretien et à l’administration des parties communes de votre habitation (de façon proportionnelle à la valeur des parties privatives de leurs lots).
  • Seuls les copropriétaires qui ont l’utilité des services collectifs et des éléments d’équipements communs participent aux charges qui en découlent. Par exemple, si l’ascenseur ne dessert que les étages supérieurs et pas les caves ou parkings en sous-sol, les habitants du rez-de-chaussée ne paient pas de charges. Elles sont progressivement échelonnées par étage.

Si vous constatez une erreur dans la répartition des charges et que celle-ci provient du règlement de copropriété ou d’une décision d’assemblée générale, vous pouvez demander qu’elle soit corrigée. Pour cela, il faut un vote à l’unanimité ou à la même majorité que la première décision.

Si le syndicat des copropriétaires ne respecte pas ces règles, vous pouvez saisir le tribunal de grande instance (TGI) de la commune de votre immeuble. Le juge annulera la répartition et la remplacera par celle prévue par la loi. La procédure est normalement rétroactive, elle peut prendre en compte des erreurs existant depuis 10 ans.

Rectifier une erreur dans la répartition des millièmes

Le syndicat peut simplement se tromper dans la répartition des millièmes.

Par exemple, il vous demande de supporter 150 millièmes de charges alors que vous n’en possédez que 100. Vous bénéficiez alors d’une action en révision si vous êtes lésé ou avantagé de plus d’un quart de ce qui doit être payé.

Si vous êtes lésé, vous pouvez saisir le tribunal de grande instance pour engager la responsabilité du syndicat ou celle d’un copropriétaire s’il est favorisé. Vous disposez d’un délai de 5 ans à la suite de la publication du règlement de copropriété pour mener une action. Si vous êtes le second acquéreur du bien et si l’ancien copropriétaire lésé n’a pas effectué les démarches avant vous, vous avez 2 ans à compter de la vente pour enclencher une action.

Refuser d’approuver les comptes

Vous pouvez contester le solde entre les appels des fonds prévisionnels et les dépenses exposées au cours de l’exercice, seulement si vous refusez l’approbation des comptes ou si le tribunal annule celle-ci. Dans ce cas, vous pouvez refuser de payer le solde sans recourir à une décision judiciaire.

Contester le montant du compte individuel

Si le montant annuel des charges que vous réclame le syndic est erroné (erreur matérielle), vous pouvez le contester au tribunal.

Et ce, malgré l’approbation des comptes ou une bonne répartition des millièmes initiale.
En dessous de 4 000 €, un dépôt de dossier au greffe suffit. Au-delà, l’assignation par huissier est obligatoire.
En fonction du montant, vous devrez vous adresser à des tribunaux différents.

  • Pour une somme inférieure à 10 000 € :  au tribunal d’instance (TI).
  • Pour une somme supérieure à 10 000 € : au tribunal de grande instance (TGI).

L’avocat est obligatoire devant le tribunal de grande instance.

Expert AXA Katia Dang Juriste Conseil chez AXA protection juridique
Conseil d'expert

Vous pouvez réaliser une démarche amiable (par consentement mutuel) en signifiant au syndic son erreur. Notez que cette démarche n’interrompt pas le délai de prescription pour engager une procédure judiciaire (action devant les tribunaux).

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