La révision de votre loyer

Propriétaire et locataire fixent librement le montant du loyer lors de l’installation dans le logement. En revanche, la révision du loyer par le propriétaire est soumise à une législation stricte.

Votre loyer d’habitation peut être réévalué à 2 occasions : tous les ans, en cas d’indexation et lors du renouvellement de votre bail. Selon le type de révision, les conditions et les modes de calculs de l’augmentation diffèrent.

La réévaluation annuelle du loyer en cas d’indexation

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La révision du loyer par indexation ne peut être faite que si le bail le prévoit expressément.

La réévaluation intervient chaque année à la date convenue entre le locataire et le bailleur ou, à défaut, à la date anniversaire du bail.

La variation du loyer est égale à la variation de l’Indice de Référence des Loyers (IRL), publié chaque trimestre par l’INSEE.

L’historique de cet indice peut être retrouvé sur le site Internet de l’INSEE.

Pour calculer le montant du nouveau loyer, la formule suivante peut être utilisée :

                             Loyer précédent x Nouvel IRL

Nouveau loyer =  ------------------------------------------

                                IRL de l’année précédente

L’augmentation du loyer lors du renouvellement du bail

La révision du loyer ne peut être effectuée que s’il est manifestement sous évalué. 

Elle ne peut intervenir qu’au moment du renouvellement du bail, tous les 3 ans si le bailleur est une personne physique, ou tous les 6 ans s’il s’agit d’une personne morale.

Le nouveau loyer est fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

La hausse du loyer s’applique par tiers chaque année ou par sixième annuel lorsque le bail a une durée de 6 ans ou lorsque la hausse est supérieure à 10%. Cependant, dans certaines régions, telle que la région parisienne, ces hausses peuvent être limitées davantage par un décret  appelé « décret de blocage ».

La proposition de renouvellement avec augmentation du loyer doit être notifiée au moins 6 mois avant le terme du contrat, par courrier recommandé avec accusé réception ou par acte d’huissier. Elle doit contenir :

  • la reproduction de l’article 17 c de la loi du 6 juillet 1989
  • la liste d’au moins trois loyers habituellement pratiqués dans le voisinage ou d’au moins 6 loyers pour certaines communes situées dans les agglomérations de plus d’un million d’habitants
  • l’adresse des logements concernés, la qualité et l’époque de construction de l’immeuble, la présence éventuelle d’un ascenseur, la surface habitable et le nombre de pièces, l’existence éventuelle d’annexes, l’indication précisant si le locataire est présent dans les lieux depuis plus ou moins de 3 ans.

A défaut de réponse ou d’accord du locataire au moins quatre mois avant le terme du contrat, le bailleur devra saisir la commission de conciliation ou le tribunal d’instance afin de fixer le nouveau loyer.

Pour vous procurer les références de loyers, vous pouvez vous rapprocher de l’observatoire de l’agglomération parisienne (OLAP), l’Observatoire des loyers d’Ille-et-Vilaine, l’Observatoire des loyers de l’agglomération bisontine, d’une association de défense des propriétaires ou des locataires ou encore d’une agence immobilière.

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