Optimisation fiscale et immobilier : 4 dispositifs à connaître

Pinel : pour le flambant neuf

Le dispositif Pinel a été créé pour favoriser la construction de logements neufs dans les parties du territoire où la demande excède l’offre disponible. Conséquence, il ne s’applique que dans certaines zones géographiques.

Ce qu’il faut en retenir :

• Pour bénéficier du dispositif, il faut investir dans un bien immobilier destiné à la location pendant une période de 6, 9 ou 12 ans sur des zones géographiques précises (attention, en 2019, le nombre de zones éligibles s’est drastiquement réduit).
• La réduction d’impôt est fonction de la durée de la mise en location du bien. Durée initiale 6 ou 9 ans + prolongation par périodes de 3 ans. (pour 6 ans : 12 %, pour 9 ans : 18% et pour 12 ans : 21 %), et plafonnée à 300 000 euros par personne et par an.
• Le bien immobilier doit respecter des normes environnementales strictes : Les logements neufs doivent pas exemple respecter la réglementation RT 2012 ou le Label BBC (bâtiment basse consommation).
• Le logement doit être loué comme habitation principale, au plus tard 1 an après l’achèvement de l’immeuble ou après son acquisition, et à prix raisonnables à des ménages modestes (loyers et ressources plafonnés).
• Souscrire des parts d’une SCPI (société civile de placement immobilier) qui s’engage à acheter des biens en vue de les louer tout en respectant les conditions du dispositif Pinel permet également de bénéficier d’une réduction d’impôt.
  
  

Le dispositif Pinel actuel est valable jusqu’au 31 décembre 2021. Sera-t-il pérennisé par la suite ? Rien n’est moins sûr. Il aurait déjà dû prendre fin en 2017, et a été prolongé avec un nombre de zones éligibles plus restreint. A noter également, vous pouvez désormais louer à vos enfants et à vos descendants dans le cadre du dispositif Pinel, à condition qu’ils n’appartiennent pas à votre foyer fiscal.

Denormandie : investir dans l’ancien en ville

Le dispositif Denormandie s’inscrit dans le cadre d’un plan d’actions gouvernemental destiné à revitaliser les centres-villes des communes de taille moyenne (Action Cœur Ville). Il étend la réduction Pinel aux logements anciens situés dans certaines villes françaises.

Ce qu’il faut en retenir :

• Il faut investir dans un bien immobilier dans l’ancien destiné à la location pendant une période de 6, 9 ou 12 ans dans une des 222 villes de taille moyenne éligibles au dispositif.
• La réduction d’impôt est fonction de la durée de la mise en location du bien (pour 6 ans : 12 %, pour 9 ans : 18 % et pour 12 ans : 21 %). Le montant maximum de l’investissement pour le calcul de la réduction d’impôt est de 300 000 €.
• Les travaux de réhabilitation entrepris doivent permettre une réelle amélioration de 30% minimum de la performance énergétique du logement ou bien correspondre à 2 types de travaux parmi 5 définis par arrêté (isolation de la toiture, système de chauffage, système de production d’eau chaude sanitaire, isolation des murs donnant sur l’extérieur, isolation des parois vitrées donnant sur l’extérieur).
• Ces travaux doivent être obligatoirement facturés par une entreprise.
• Le montant des travaux de rénovation doit représenter au moins 25 % du coût de l’opération.
• Le logement doit être loué comme habitation principale, au plus tard 1 an après l’achèvement de l’immeuble ou après son acquisition, et à prix raisonnables à des ménages modestes (loyers et ressources plafonnés).
  
  

Le dispositif Denormandie permet d’investir sur un bien qui peut être loué à vos enfants ou vos parents, sous conditions de respecter les les ressources des locataires et plafonds de loyer.

LMNP « Classique » : un statut avantageux pour les locations de meublés non professionnels

Cet acronyme désigne un statut accordé aux personnes qui investissent dans l’investissement locatif non meublé au sens large.

Ce qu’il faut en retenir :

• Ce statut permet de bénéficier du remboursement intégral de la TVA du bien (soit 20 % de sa valeur TTC) si vous investissez dans une résidence de services (à condition que le logement soit loué sur une période d’au moins 20 ans, dans le cas contraire, vous devrez rembourser au prorata).
• Vous recevez les loyers directement du gestionnaire de la résidence, que le logement soit occupé ou vide, ce qui limite les risques d’impayés.
• Les revenus locatifs perçus entrent dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels ou commerciaux), ce qui permet de bénéficier d’avantages fiscaux selon le régime choisi.

Loi Censi-Bouvard : pour les investissements locatifs en résidence de services.

La loi Censi-Bouvard permet de profiter d’avantages fiscaux lorsque vous investissez dans des logements destinés à la location situés dans des résidences de services (Ehpad, résidences étudiantes…). Le dispositif est applicable jusqu’au 31 décembre 2021.

Ce qu’il faut en retenir :

• Entrent dans le champ de la loi, les résidences de services neuves ou rénovées louées en meublés non professionnel suivantes :
  - résidences étudiantes ;
  - Ehpad (établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes) ;
  - résidences pour séniors.
  
  
• L’investisseur bénéficie des avantages suivants :
  - Réduction d’impôt de 11% de du prix de revient du logement du bien (dans la limite de 300 000 € par an) ;
  - Avantages fiscaux : récupération de la TVA.
  

• Pour profiter de ces avantages, la résidence de services doit être louée pour une période d’au moins 9 ans (reconductibles) dans le délai d’un mois à compter de son achèvement ou de son acquisition.
• Le dispositif Censi Bouvard permet également à l’investisseur de bénéficier du statut LMNP (sans bénéficier toutefois de l’avantage concernant l’amortissement).
  
  

Les résidences de tourisme ne sont plus éligibles au dispositif depuis 2017